정말 요즘은 전세가율이 낮고(갭투자 어려움)
오피스텔 어렵고(주택수로 잡히는데다가, 최근 공급이 너무 많아서 잘 안팔림)
상가 수익률은 보시다시피.. 안좋구요(3%면 선방했다는 얘기나오죠)
이러다보니까
이제는 부동산으로 돈버는 시대는 끝났나,
이런 회의감이 드는 것도 사실입니다.
그런데 이럴때 오히려 안정적 현금흐름에, 높은 수익률로 투자자들이 고시원으로 몰려가고 있다고 들어서 진짜일까,
고시원을 두곳 운영중인 사장님을 만났습니다. 오늘은 고시원 투자에 대한 이야기 들려드릴게요.
고시원 수익률이 진짜 20%??
월세 100만원 시대&전세사기 확산에 고시원이 인기 폭발
왜 요즘 고시원이 인기인가
1인가구는 불과 2~3년전만 하더라도 저금리의 전세대출을 활용해 신축 오피스텔이나 투룸 이상의 신축 빌라를 선호했습니다. 그러나 전세사기에 대한 공포가 확산된데다 고금리로 월세는 급등하면서 저렴한 고시원으로 몰리는 것입니다.
요즘 오피스텔 월세 싼 곳을 찾아도 60만~70만원인데, 관리비까지 합치면 80만원정도 내는건데 젊은친구들한테는 부담이죠. 그래서 고시원을 많이 찾는다는 것입니다.
이러다보니 신촌이나 사당처럼 20대와 직장인이 몰리는 곳에서는 고시원 방 찾는 전화가 계속 온다는데요.
진짜일까요. 서울 사당과 강남에서 고시원 2곳을 운영중인 사장님 A씨를 만나 고시원 재테크 포인트를 들어봤습니다. A씨는 현재 직장에 재직중입니다. 맞벌이 월급으로는 감당이 안된다는 생각하에 ‘투잡’의 대상으로 고시원을 선정하고 ‘열공’ 끝에 올해 두곳의 고시원을 인수해 “대기업 연봉만큼” 수익을 올리고 있습니다.
-요즘은 고시원 누가 이용하나요
▷신촌과 강남이 수요가 많고요. 프리미엄 고시원은 60~70만원해요. 70만원이 비싼거 같지만, 오피스텔 60만원해도 관리비하면 20~30만원 더드니까 프리미엄 고시원이 생기고 있고 잘되고 있고요. 미니룸(방만 있는 곳)은 가성비 찾는 사람들이 이용하죠. 새벽까지 알바를 하는 청년들은 평일에는 고시원에서 잠만자고 주말에는 집에 가고요. 강남에 이러한 라이더들이 고시원을 많이 이용해요. 고령자들이 많이 찾는 고시원은 주로 기초생활수급자분들이죠. 쪽방이 많이 없어졌잖아요. 이런분들은 (정부에서)주거급여가 나오기 때문에 오히려 월세 밀릴 일이 없어요.
-그러면 모든 고시원이 다 잘되나요
▷고시원도 100%입지입니다. 강남, 신촌은 계속 빈방 문의와요. 신림 이런데는 경쟁도 치열하고 고시생도 많이 줄었고요. 인천은 빌라나 원룸이 싸요. 월세가 싼 곳은 고시원이 잘 안되요. 싼 원룸이나 빌라가 많으니까요. 이런 곳은 고시원 수익나기가 힘들어요.
-청년들은 고시원말고 원룸 살고 싶어하지 않나요? 정부가 제공하는 청년주택도 있고요.
▷청년주택 들어가기 엄청 힘들어요. 경쟁률 보세요. 또 원룸은 보통 1년, 2년계약이잖아요. 그런데 장기로 계약하길 원치 않는 청년들이 많아요. 일자리가 어떻게 될지 모르니까, 우선 3개월만 살아보고 독립을 결정한다든가 할때는 고시원을 이용하죠. 외국인 유학생들도 고시원을 많이 이용하고요.
-원래부터 고시원 투자에 관심이 있었나요
▷경매도 해보고 갭투자도 해봤는데 수익률이 낮잖아요. 내가 이걸 버텨서 금리 하락기에 시세차익 얻을수 있다 싶으면 하겠는데 그게 어려워보이더라고요. 요즘처럼 고금리에는 상가만 하더라도 잘나오면 3%인데 이것도 잘되는 곳이 별로 없어요. 그런데 고시원은 방 관리 잘하면 20~30% 수익률이 가능하더라고요. 물론 (관리하는)제 시간과 노동이 들어갈테지만요.
※서울 시내 고시원에서는 화장실과 부엌은 공용으로 쓰고 침대만 있는 ‘미니룸’이 통상 30~40만원을 받습니다. 이러한 방이 30개가 있고 만실일 경우 방세로 매월 900만원(월세 30만원 가정)이 들어옵니다. 청소비 공과금 관리비 등이 있지만 순수익은 '실제 내 월급'보다 더 번다는 것입니다. A씨는 그래서 최근 강남에 고시원 한곳을 더 인수했습니다.
-고시원 방 채우기가 힘들지 않나요?
▷예전에는 고시원이 방채우기 힘들었지만, 컨셉 잡기 나름이에요. 저는 젊은 사람 상대로 카카오톡 홍보도 하고, 부엌하고 화장실을 요즘식으로 깔끔하게 리모델링했죠.
-무인 스터디카페나, 무인 아이스크림 가게 창업은 생각 안해보셨나요
▷이런곳은 가게가 너무 많이 생겼어요. 그래서 잘되는 곳이 있으면 그 옆에 똑같은게 바로 생겨요. 또 시설투자비가 많이 들고요. 스터디카페는 인테리어비용만으로 몇천만원, 많게는 억씩 나오잖아요. 그런데 고시원은 그런게 없어요. 입지 좋은 곳 인수해서 화장실하고 부엌 정도 리모델링했고요. 최근에는 소방법이 강화돼서 고시원을 신규개설하려면 돈이 많이 들어요.
-코로나때 고시원은 힘들지 않았나요.
▷코로나때 진짜 고시원이 힘들어서 그때 저가로 매물을 던진 분들이 많더라고요. 그런데 그때 인수하신분들은 지금은 대박 수익률을 보고 계시고요. 저처럼 후발주자로 뛰어든 사람은 정직한 수익률을 보고 있는거죠.
-직장 다니면서 고시원 운영하는 '투잡' 힘들지 않나요
▷고시원이야말로 거의 ‘반 오토’, 혹은 ‘오토’로 가능해요. 결국 관리만 잘되면 되거든요. 물론 사람 상대하는거니까 사람 스트레스는 있을 수 있죠. 그런데 청소 잘하고, 화장실 깨끗하고, 부엌 잘 정리해놓으면 큰 탈 없어요.(또 젊은 사람 상대로 하기 때문에 큰 문제가 없다고)
고시원 투자가 각광받으면서 부동산에서 “고시원 매물 내놓을 생각 없냐”는 문의 전화가 많아졌다고 A씨는 전했습니다.
물론 고시원 투자는 사람 상대하는 것이기 때문에, 관리의 어려움은 분명히 있을 것 같아요. 또한 입지를 잘 골라야하고요. 또 금리가 내려가면서 청년들이 청년전세대출로 전세로 돌아서면 고시원 인기가 시들해질수도 있고요.
그러나 요즘처럼 고금리시대, 부동산 수익률이 악화되고 있을때, 안정적이면서 높은 수익률로 현금창출을 하는 고시원에 투자자들이 많이 몰리는 이유를 알 수 있을 것 같아요. 결국 안정적 현금흐름이 중요한데, 상대적으로 오피스텔 월세가 치솟으면서, 청년들 입장에서는 '깔끔하다면' 고시원도 '오케이'일테니까요.
출처 "매부리레터"
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