3기 신도시가 뭐야?
부동산 관련 뉴스에는 종종 ‘3기 신도시’, ‘2기 신도시’ 같은 표현이 등장해요. 넓은 의미의 ‘신도시’는 계획적, 인공적으로 만들어진 도시들을 뜻하는데요. 사람들이 모여 살다 보니 자연스럽게 성장한 도시가 아니라, 정부가 특정한 목적을 이루기 위해 만든 도시예요.
우리나라에선 대도시의 인구를 분산시키거나 낙후된 지역의 개발을 촉진하려고 하는 경우, 혹은 부족한 주택을 공급해야 할 때 신도시를 조성하고 있어요. 특히 ‘○기 신도시’는 정부가 수도권 인구를 분산하기 위해 계획적으로 만든 신도시들을 의미한다고 보면 돼요. 지금까지 정부는 3차례에 걸쳐 수도권 신도시 개발 사업을 진행했어요.
1기 신도시
노태우 정부(1988~1993년)는 절대적인 주택 수가 부족하다며 전국적으로 200만 가구에 달하는 주택을 건설하는 프로젝트를 추진했는데요. 그 중 수도권 지역에서 약 30만 가구에 달하는 주택이 공급된 곳을 1기 신도시라고 부르죠. 당시 분당(성남시), 일산(고양시), 중동(부천시), 평촌(안양시), 산본(군포시) 등 경기도 5개 지역에 신도시가 조성됐어요.
2기 신도시
한동안은 1기 신도시가 수도권 지역의 주택 부족 현상을 해소해 줬는데요. 하지만 이후에도 수도권이 빠른 속도로 팽창하고, 2000년대 들어서는 집값이 가파르게 상승하기 시작했어요. 그래서 노무현 정부(2003~2008년)도 신도시 조성 계획을 추진했죠.
2기 신도시 사업은 주택 가격을 안정시킬 뿐 아니라 자급자족이 가능한 도시를 만들겠다는 목표로 추진됐어요. 도시 내에 녹지도 많이 만들고, 자체 산업단지나 교육·편의시설도 다양하게 배치하겠다는 계획을 세운 거예요.
2기 신도시들은 2007년부터 사업이 본격화됐어요. 12곳에 신도시를 건설해 약 60만 가구의 주택을 공급한다는 계획이었는데요. 판교(성남시), 동탄1·2(화성시), 운정(파주시), 광교(수원시), 한강(김포시), 양주(양주시), 고덕(평택시), 위례(서울시 송파구, 성남시, 하남시), 검단(인천시) 등 수도권 지역 외에도 충청권인 아산(천안시, 아산시), 도안(대전시)에도 2기 신도시가 조성됐어요.
3기 신도시
문재인 정부(2017~2022년) 역시 대규모 신도시 건설 계획을 발표했어요. 서울과 가깝고 교통이 편리한 지역에 양질의 주택을 안정적으로 공급해야 한다는 목소리가 커졌기 때문이에요. 충청권이 포함됐던 2기와 달리 3기 신도시는 수도권 지역에 집중됐어요. 3기 신도시 사업은 왕숙(남양주시), 교산(하남시), 창릉(고양시), 대장(부천시), 계양(인천시) 등 지역에 주택 약 30만 호를 공급하는 것을 목표로 추진되고 있어요.
정부의 9.25 부동산대책
정부가 9월 26일 대대적인 주택 공급 대책을 발표했어요. 전에 발표했던 정책을 조금 수정하고, 일부 추가 수단들도 동원해 새 아파트를 더 많이 늘리겠다는 내용이에요. 추석 연휴를 앞두고 정부의 정책 방향을 알림으로써, 최근 들어 부쩍 불안한 면이 생긴 부동산 시장의 분위기를 가라앉혀 보겠다는 의도로 보여요.
왜 주택 공급을 늘린다는 거야?
이번 대책은 최근 들어 급격히 줄어든 주택 건설 인허가와 착공 건수를 고려해 마련된 것으로 보여요. 인허가는 ‘어디어디에 이렇게 집을 지을게요’라고 정부(지방자치단체)의 허락을 받는 걸 말하고, 착공은 모든 허가를 받은 이후에 실제로 짓기 시작하는 걸 말해요. 인허가와 착공 건수가 급감한다는 건, 건설 회사들이 부쩍 집을 안 짓기 시작했다는 뜻이겠죠.
올해 들어 8월까지의 주택 인허가는 총 21만 2757가구로, 지난해 같은 기간보다 38.8% 감소했어요. 착공(11만 3892가구)은 54% 급감해서 작년 대비 절반도 되지 않았어요.
지금 인허가와 착공 등이 이뤄지지 않을 경우 당장은 큰 문제가 발생하지 않지만, 몇 년 뒤에는 문제가 심각해져요. 신규 주택이 완공돼서 사람들이 입주하려면, 보통 인허가 이후 4~5년, 착공 기준으로는 2~3년 정도 걸린다고 해요. 집 지을 준비를 지금 안 하면, 2년~5년 뒤 완공되는 새집이 급격히 줄어들면서, 공급난이 발생하게 되는 거예요. 새 아파트 부족 현상이 집값 급등을 부추길 수도 있고요.
어떻게 집을 늘리겠다는 거야?
이번 주택 공급 대책의 핵심을 정리해 보면 ‘우선 정부 주도로 늘릴 수 있는 주택은 최대한 늘리고, 차차 민간에서도 공급이 늘어나도록 지원하겠다’ 정도가 돼요.
건설 회사들이 자발적으로 사업하는 걸 꺼리는 상황이라 당장은 쉽게 공급을 늘리기 어렵잖아요. 그래서 일단 ‘정부가 할 수 있는 것’에 집중한 모양새예요. 대표적인 게 바로 🍎3기 신도시 사업 속도를 높이고, 짓는 주택 수도 늘리는 방법이에요.
정부는 수도권 3기 신도시 다섯 곳에 짓기로 계획한 17만 6000호 규모의 신규 주택에 3만호를 추가하기로 했어요. 기존 계획보다 조금 더 높은 건물을 지을 수 있도록 용적률을 높이고, 공원 녹지 같은 땅의 일부를 주택용 토지로 일부 전환하는 방식이래요. 쾌적한 주거환경을 해치지 않는 선에서 계획을 수정하겠다는 게 정부의 설명이에요.
정부가 향후 수도권 중심부에서 30km 이내의 ‘신규 택지’를 추가로 지정해 짓는 6만 5000호도 8만 5000호로 늘릴 계획이래요. 이외에 금융 부담 등 여러 문제 때문에 진행이 되지 않던 민간 주택 물량 5000호를 공공 주택으로 전환해서 지을 거라고 해요.
3기 신도시 3만호, 신규 택지 2만호, 공공주택으로 전환한 민간 물량 5000호 등 총 5만 5000호를 추가하겠다는 거예요.
이런 사업들의 속도를 높이기 위한 조치들도 함께 발표됐어요. 내년 상반기에 추가로 발표 예정이었던 신규 택지는 올해 11월로 당겨서 발표하고, 공공주택 사업의 속도를 높이기 위해 다양한 행정 절차를 간소화하는 ‘패스트트랙’ 전략을 동원할 예정이래요.
신도시랑 공공주택이면 충분해?
3기 신도시와 신규 택지 등 공공 부문 주도로 추진하는 주택 공급 사업은 정부가 직접 개입해서 적극적으로 추진할 수 있다는 게 장점이에요. 안정적이고 계획적으로 주택 공급을 준비할 수 있으니까요.
하지만 모든 집을 정부가 공급할 수는 없어요. 결국 신규 주택이 모자라지 않게 계속 공급되려면 건설 회사들이 나서서 집을 짓게 만들어야겠죠. 이 부분이 앞서 언급했던 ‘차차 민간에서도 공급이 늘어나도록 지원하겠다’에 해당하는 대책이에요. 특히 최근 건설업계가 금융비용 부담에 시달리고 있는 만큼 ‘금융 지원’에 초점이 맞춰졌어요.
민간 부문에서 주택 공급을 늘리기 위해 정부가 내놓은 금융 지원책은 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’ 관련 지원이 핵심이에요. 우선 주택금융 관련 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)가 건설업계의 원활한 자금 조달을 돕기로 했어요.
두 기관은 건설회사들이 은행에서 PF 대출을 받을 때 각종 심사를 통해 ‘보증’을 제공해요. 괜찮은 사업인지 직접 따져본 뒤 ‘우리가 보증설 테니까 저 회사에 돈 빌려줘’라고 보증을 서는 거죠. 은행들이 주택 사업에 대출을 해주도록 장려하는 차원이에요. 정부의 이번 대책으로 기존에 총 15조원 규모였던 HUG와 HF의 보증은 총 25조원까지 늘어나요.
또한 건설 프로젝트를 할 때 전체 사업비의 50%만 빌릴 수 있었던 PF대출 보증의 한도를 70%까지 늘려주고, 이런 보증을 활용하도록 허용하는 심사 기준을 많이 완화해 주기로 했어요.
이외에도 산업은행, 기업은행 등 국책은행과 공공기관인 신용보증기금의 PF 지원 관련 재원을 3조원 더 확충하는 등 다양한 ‘금융지원 패키지’가 이번 발표에 포함됐어요. 한 마디로 ‘건설 회사에 대출을 더 많이, 더 쉽게 해주겠다’는 내용인 셈이에요.
주택 공급 대책, 성공할까요
전문가들은 정부가 내놓은 주택 공급 대책을 두고 대체로 ‘효과는 제한적일 것’이라는 전망을 내놨어요. 정부가 직접 늘릴 수 있는 숫자에 한계가 있는 점, 이번 대책으로 실제 주택 공급까지 소요되는 시간이 최소한 몇 년 걸리는 점 등을 고려하면 효과를 체감하기 어려울 것이라는 예상이 많아요.
근본적으로 공급 부족 문제는 높은 금리와 공사비(물가) 상승 등 세계 경제 전반의 흐름에 영향을 받은 것인 만큼, 국내 정책이 문제를 극복하는 데 한계가 있다는 지적도 나와요. 문제를 해결하려는 정부의 의도는 알겠지만, 제대로 효과를 발휘할 수 있을지는 모르겠다는 거죠.
과연 앞으로 몇 년 뒤 우리가 마주할 부동산 시장은 어떤 모습일까요? 우려했던 대로 신규 주택 공급이 끊어져 집값이 급등하는 시장일지, 아니면 충분한 주택 공급으로 집값 걱정은 조금 사라진 세상일지 궁금해지네요.
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