전월세 전환율이 뭐야? 전월세 전환 계산하는 법!

2023 전월세 전환률 계산법

전월세 전환율이 뭐야?

우리나라 ‘주택임대차보호법’은 전세보증금을 월세로 전환할 때의 비율(전월세 전환율)을 법으로 정해두고 있어요. ‘현행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율’과 ‘10%’ 중 낮은 비율을 ‘상한’으로 정했죠.

현재 한국은행이 정한 우리나라 기준금리는 3.5%이니까, 여기에 2%포인트를 더한 5.5%를 기준으로 삼게 되는 거예요. ‘이것보다 더 높은 비율로는 전환하지 말라’는 의미예요. 집주인이 사실상 가장 높은 전환율을 원하기 때문에 ‘상한’이 중요해요. 물론 실제로 이 비율을 지키지 않는 경우도 있지만요.

이 전환율을 계산하려면 전환할 보증금에 전환율을 곱한 다음 12개월로 나누면 돼요. 조금 복잡해 보이지만, 사실 은행 대출 이자를 계산하는 방법과 같아요. ‘전월세 전환율 5.5%를 적용해서 전환한 월세’가 ‘연이율 5.5%로 빌린 돈의 대출이자’와 같은 금액인 거예요.

예를 들어 전세보증금 2억원짜리 집의 전세 계약이 끝났는데, 그동안 집값이 올라 전세 보증금 시세도 3억원으로 올랐다고 가정해볼게요. 이때 재계약하는 세입자는 보증금을 1억원 더 주고 ‘전세 3억원’에 재계약을 하거나, 아니면 보증금 1억원에 해당하는 월세를 더 지급해야 해요. 1억원의 5.5%인 550만원을 12개월로 나눠서 약 458,333원 월세를 추가 지급하면 되는 거죠.

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전월세 전환율 5.5%일 때

전세 보증금 3억원 = 보증금 2억원+월세 458,333원

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연 5.5%보다 높은 금리로 전세 대출을 받아서 전세 계약을 하는 건, 전세 보증금을 월세로 전환해 계약하는 것보다 손해일 수 있어요. 은행에 갚을 이자가 월세보다 비싸지니까요. 결국 월세 지급이 전세자금 대출보다 유리해지는 시점은 ‘전월세 전환율보다 전세 대출 금리가 더 높을 때’예요.