내 집 마련, 청약에 올인하지 마라(feat. 주택 매수 꿀팁)

KB부동산에 따르면 8월 21일 기준 전국 아파트 주간 매매가격은 0.02%, 전세는 0.03%로 플러스로 돌아섰습니다. 특히 서울 지역은 주간 아파트 매매가격이 0.08%, 전세가격이 0.1%로 전주보다 상승폭을 키웠고, 경기도 지역도 매매가격이 0.04%, 전세 0.1%로 상승 흐름을 보이고 있습니다. 특징적인 것은 하반기 우려했던 역전세난은 무색해졌고 오히려 전세가격이 상승하고 있다는 것입니다.

지금의 상승 흐름은 투자 수요보다는 실수요 중심으로 이뤄지고 있다는 것입니다. 서울의 매수우위지수(*100을 기준으로 100 초과 시 매수자 많음, 100 미만 시 매도자 많음을 의미함)는 50도 채 안되어 매수자보다는 매도자가 많은 상황이지만 30대 이하를 중심으로 내 집 마련이 3건 중 1건 꼴로 많이 이뤄지고 있습니다.

청약시장에서도 수도권의 경우 높은 분양가에도 불구하고 수십대 1의 경쟁률로 청약이 마감되는 사례가 속출하고 있습니다. 그만큼 청약을 통한 내 집 마련은 로또 당첨만큼이나 어려운 상황인 거죠. 청약은 내 집 마련 방법으로 당첨만 된다면 가장 좋은 방법이긴 하지만, 청약에 매달리다 보면 자칫 내 집 마련 시기가 늦어질 수 있어 현명한 선택이 필요합니다.

지역별 아파트 매매가격 주간변동률 그래프

▶ 4인 가족의 가점제 69점 얻으려면 45세는 되어야 가능

청약은 크게 가점제와 추첨제로 나눠집니다. 그리고 일반 1순위 전에 하는 특별공급(신혼부부, 생애최초, 다자녀가구, 노부모 부양 등)이 있습니다. 그나마 특별공급이 경쟁률이 덜한 편이긴 합니다. 자녀가 있는 신혼부부와 자녀가 셋 이상인 다자녀가구, 노부모 부양의 경우 특별공급으로 당첨될 가능성이 높습니다. 하지만 일반 1순위일 경우 수도권의 인기 있는 민간분양은 경쟁률이 수십대 1에 달합니다.

8월에 분양한 구의역 롯데캐슬 이스트몰은 1순위에서 98.4:1의 경쟁률로 청약이 마감되었습니다. 전용 84제곱미터 최고 분양가가 14.9억에 달할 정도로 비쌌습니다. 작년 12월 분양한 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 분양가보다 높은데도 올해 청약한 단지 중 가장 많은 청약자가 몰렸습니다. 분양가가 계속 오를 것이라는 생각과 중도금 대출이 가능해지고, 초기 계약금만 있으면 분양받을 수 있어 많은 사람이 모인 것으로 판단됩니다.

그리고 비규제지역에서 전용 85제곱미터 이하 추첨제 물량은 60%이고 전용 85제곱미터 초과는 100% 추첨제이다 보니 가점이 낮은 사람이 많이 추첨제로 청약한 것으로 판단됩니다. 청약제도의 개편으로 규제지역에서도 전용 85제곱미터 이하도 추첨제가 신설되어 가점이 낮은 사람도 청약에 도전해 볼 수 있게 되었습니다.

하반기에 강남권에서 청담 르엘(청담 삼익 재건축)이나 래미안원펜타스(신반포15차 재건축), 신반포메이플자이(신반포4지구 재건축)가 분양 예정인데 가점이 낮은 1~2인가구 무주택자라면 추첨제 물량을 노려볼 수 있겠습니다. 강남3구는 투기과열지구로 분양가상한제가 적용되어 분양가가 주변 시세 대비 낮아 당첨이 된다면 수억~수십억의 차익이 가능할 것으로 보입니다.

가점제의 경우에는 무주택 기간(32점), 청약통장 납입 기간(17점), 부양가족 수(35점) 등을 감안하여 총 84점 만점으로 이뤄집니다. 무주택 기간은 만 30세를 기준으로 시작하므로 만점을 받으려면 15년 후인 만 45세가 되어야 합니다. 그래서, 4인가족(본인, 배우자, 자녀 2명)이라면 만 45세가 되어야 69점을 받아 청약 당첨권에 해당될 수 있습니다.

서울 유망지역의 민간분양 아파트 최저 가점은 60점 후반인 경우가 대부분입니다. 청약 가점을 채우기 위해 내 집 마련 시기를 계속 미루다보면 어느 순간 아파트 가격은 많이 올라가게 되고 청약 당첨도 장담할 수 없어 내 집 마련에 실패할 수 있습니다. 따라서 40세 이전에는 내 집 마련을 한다는 생각으로 접근하고, 청약 당첨이 안되면 다른 방법으로 내 집 마련에 나서는 것이 좋은 방안일 수 있습니다.

▶ 청약 이외에 분양권, 기존 아파트 매입 고려

앞서 얘기했지만 서울에서 청약 당첨권에 들어가려면 가점제의 경우 40대 중반은 되어야 가능합니다. 물론 추첨제도 있지만 경쟁률이 높아 당첨을 운에 맡기는 수밖에 없습니다. 즉, 청약은 내 집 마련의 정답이 아닐 수 있습니다. 원하는 시기에, 원하는 지역에, 원하는 평형을 받을 수 없기 때문입니다. 그래서 청약에 올인하기보다는 청약과 기존 아파트, 분양권, 재개발과 재건축 투자 등을 병행할 것을 추천드립니다.

정부가 강남3구와 용산구를 제외하고는 전국이 비규제지역이기 때문에 분양권 전매 제한 기간이 많이 단축되었습니다. 수도권 비규제지역의 과밀억제권역의 경우 분양 후 1년이 지나면 분양권을 매입할 수 있습니다(*수도권 규제지역과 공공택지는 전매 제한 기간이 3년입니다). 비수도권의 경우 광역시는 6개월이면 분양권 전매가 가능합니다.

따라서, 분양가가 적정하고 프리미엄이 많이 붙어 있지 않은 유망단지라면 분양권 구입도 내 집 마련 방법으로 고려할 만합니다.

분양권도 여의치 않다면 기존의 아파트를 구입하는 것입니다. 내가 구입하려고 하는 지역이 있다면 지금처럼 집값이 많이 내려온 시점에 신축한 지 5년 이내의 아파트를 구입하는 것이지요. 가령 지난 7월에 분양한 청량리 롯데캐슬 하이루체 아파트(청량리역 도보 14분)의 경우 전용 59제곱미터 분양가가 옵션 비용을 포함하면 9억원입니다. 청량리역과 좀 더 가까운(청량리역에서 도보 8분거리) 전농동 레미안크레시티의 전용 59제곱미터는 10.5억원에 매물이 나와 있습니다. 물론 연식이 2010년 신축으로 13년 경과했지만 청량리 인근 지역에 주거를 마련할 계획이라면 대안으로 고려해 볼 만합니다.

최근 8월에 분양한 광명 센트럴아이파크는 18.9대 1 경쟁률을 기록했는데 지하철 광명사거리역에서 도보 6분 거리에 있습니다. 전용 84제곱미터 분양가가 12.7억으로 주변 시세보다도 높습니다. 2021년에 입주한 철산역에서 도보 6분거리의 철산 푸르지오 아파트 전용 84제곱미터가 12억원에 매물이 나와 있어 센트럴아이파크보다 저렴합니다.

이처럼 요즘에 분양하는 아파트는 분양가가 천정부지로 치솟고 있어 무조건 청약하기보다는 주변 시세와 자금 사정을 고려하여 꼼꼼하게 분석해야 합니다.

▶ 청약의 前단계인 재개발, 재건축 투자 시 100% 내 집 마련 가능

당장은 아니더라도 5~7년 내에 신축 아파트에 입주하고 싶다면 재개발이나 재건축이 진행 중인 정비구역 내 주택을 매입하는 것도 좋은 방법입니다. 당첨이 불확실한 청약 가점제나 추첨제와 달리 확실히 새 아파트를 당첨받는 방법입니다. 보통 사업시행인가를 득한 단지는 7~8년, 관리처분인가를 받은 곳은 5년이면 입주까지 가능합니다.

재개발, 재건축 조합원이 되면 청약으로 나온 일반분양과 달리 전망과 향이 좋은 로얄층, 로얄동에 배정이 될 가능성이 높고, 발코니 확장이나 가전제품 등도 혜택을 받을 수 있어 여러 가지로 이점이 많습니다. 그리고 매입한 금액 대비해서 입주시점에 가격이 상승해 있을 가능성이 높아 투자가치도 좋습니다.

서울은 재개발과 재건축이 아니면 신규로 아파트가 공급되기 어렵기 때문에 재개발과 재건축 아파트의 인기는 지속될 것으로 보입니다.

5~7년 내 입주를 안해도 괜찮고, 장기적으로 투자할 생각이라면 대규모로 재건축이 진행 중인 양천구 목동 주공아파트나 노원구 상계동 주공아파트 등도 고려해 볼 만합니다. 재개발의 경우 구역지정 이전 단계나 조합설립인가 이전 단계는 투자비가 상대적으로 저렴해 자금이 부족한 사람이라면 관심을 가져도 좋습니다.

 

출처: 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원