대한민국 부동산 투자 정보 '이제 로또 청약은 없다'

로또 청약은 어디?

역대급으로 더운 여름이 왔습니다. 무더위만큼이나 뜨거운 시장이 또 하나있지요. 서울의 아파트 청약 시장입니다. 상반기 눈치 보기를 하던 단지들이 시장이 살아나는 분위기를 보이자, 일제히 분양에 나서고 있습니다.

 

지금 분양 시장에는 두 가지 호재가 모두 있습니다. 연초까지만 해도 중도금 대출 금리가 5~6%를 넘나들며 공포심을 안겨주었지만, 다행히 중도금 대출금리는 4% 초반대까지 떨어지며 안정화되고 있습니다. 여기에 최근 광명센트럴아이파크가 두 자릿수가 넘는 경쟁률을 보이며 경기 남부에서조차 비싸게는 13억원대의 고가에도 국민평형이 시장에서 무리 없이 소화되고 있습니다.

 

따라서 입지적으로 우월한 서울에서 공급되는 향후 모든 청약 단지는 전국구 스타가 될 가능성이 높아졌습니다. 이미 통장의 숫자는 소규모 단지에서조차 작년의 1만2000여 세대 둔촌 주공보다도 더 많은 숫자가 들어오고 있습니다.

 

본게임의 시작은 국민평형 13억원대라는 절묘한 분양가에 공급된 구의역 롯데캐슬 이스트폴(구의1구역)입니다. 631세대인 이 단지의 청약에는 통장이 무려 4만 6000여개가 들어왔습니다. 의미가 없는 2순위 통장을 제외하더라도 서울의 수요자 4만1344명이 10억원대 중반의 2호선 역세권 단지에 침을 흘리고 있다는 말입니다. 오늘 8일 기준으로 아직 결과는 발표되지 않았지만, 더 작은 규모였던 청량리 롯데캐슬의 59A형에서 커트라인이 68점까지 올라갔던 걸 감안하면, 인기 평형에서 가점 69점 안팎으로 커트라인이 올라가는 건 충분히 예측가능한 일 같습니다.

 

그리고 마침내 8월 16일 래미안 라그란데(이문1구역)가 1순위 청약을 앞두고 있습니다. 총 세대수 3069세대에, 일반분양만 920세대에 달합니다. 이 단지야말로 올해 부동산 시장의 가장 큰 특징인 ‘청약 광풍’의 시작을 알리는 이정표가 될 것입니다.

 

래미안 라그란데는 결론적으로 2014년 준공된 마포래미안푸르지오(3885세대)와 비슷한 역할을 동북 지역에서 할 가능성이 높습니다. 동북권의 랜드마크로 지역 시세의 가늠자 역할을 하게 될 것이라는 말입니다.

 

재개발의 영향력이 가장 극대화되는 것은 낙후지역이 대규모로 개발되는 경우입니다. 세대수가 깡패라는 말입니다. 지역 전체가 낙후됐던 이문동 일대는 물론이고 동북권으로 묶을 수 있는 동대문구, 성북구, 성동구, 중랑구까지 넓게 보더라도 3000세대가 넘는 신축 단지는 처음 이곳에 들어서게 됩니다.

 

얼마 전 분양했던 휘경 디센시아가 평당 2930만원 정도였는데 라그란데는 3300만원 수준으로 10% 정도 높은 가격으로 시장에 공급됩니다. 전매 제한은 당첨자 발표일부터 1년이니, 아마도 서울의 실수요자는 물론이고, 추첨제 물량을 노리고 전매 수익을 얻으려는 수요도 대거 몰릴 것으로 보입니다. 인기 평형은 가점이 69점에 가까운 높은 커트라인을 기록할 것으로 예상됩니다.

 

큰 인기가 예상되는 이 단지의 가격을 보면, 재미 있는 현상을 발견할 수 있을 겁니다. 59타입 8.88억, 74타입 8.86억, 84타입 10.99억 안팎에 공급되는 래미안 라그란데는 인근 신축 단지의 가격과 비슷하거나, 심지어 살짝 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 인근의 석관동 래미안 아트리치의 경우 10억원의 매물도 쉽게 찾을 수 있습니다.

 

그럼에도 실수요자들은 이 단지에 통장을 던지는 걸 주저하지 않을 겁니다. 이미 언급했다시피, 이 단지는 동북권의 ‘마래푸’와 같은 대표단지가 될 것이기 때문입니다. 10만개 안팎의 통장이 들어온다면, 하반기 청약 시장의 광풍은 걷잡을 수 없이 달아오를 것으로 예상됩니다.

 

광명센트럴아이파크와 래미안 라그란데가 주는 교훈은 더 이상 ‘로또 청약’은 없다는 사실입니다. 앞으로 서울의 강남 3구와 용산구에서 드물게 나오는 분양가상한제 적용 단지를 제외하면 [분양가=현시세]가 새로운 공식으로 적용될 것입니다. 앞으로 건축비가 낮아질 일은 없고, 높아질 이유만 가득하다는 것은 전 국민이 아는 사실일 겁니다. 입지가 좋은 지역조차 시공사를 구하지 못하는 정비 사업이 늘어나고 있을 만큼 향후 분양가의 지속적인 상승은 ‘상수’로 받아들이는 게 현명합니다.

 

따라서 실거주를 위해서라면, 가점과 자금이 충분한 분들은 향후 서울에 나오는 모든 청약 물량은 ‘안전마진’이 있다고 생각하고 마음 편하게 청약을 넣으시는 게 좋은 선택이라고 판단됩니다. 현재의 상승세를 고려할 때, 2~3년 뒤 입주 시점에는 현 분양가보다 높은 시세가 형성될 가능성이 매우 높기 때문입니다.

 

다만 추첨 물량을 노리고 프리미엄 수익을 얻고자 하는 다주택자들은 청약 도전에 신중할 필요가 있습니다. 정부의 규제 완화기조와 달리 하반기에 확정된 세법에서 분양권의 양도세 완화가 다시금 보류되었기 때문입니다. 수익을 얻더라도, 세금으로 인한 손실을 피할 방법을 찾기가 어려워졌습니다.

 

강남권에서 청약 마수걸이는 아직 일정이 나오지 않고 있습니다. 아마도 청담 르엘이 기점이 될 것으로 보이는 강남권 청약에는 전혀 다른 ‘게임의 법칙’이 적용될 예정입니다. 분양 광풍의 두 번째 시즌이 본격화될 때, 다시 한 번 청약 전략에 관한 이야기를 들려드리도록 하겠습니다.

 

출처: 김슬기의 부동산 인사이트