조합방식 vs 신탁방식 비교하며 배워보기 (feat. 재건축)

신탁방식, 조합 재건축보다

투명하고 안정적인 운영 가능

 

1~3% 수수료 때문 비용 부담

계약 해지 어려운 부분은 단점

 

조합 vs 신탁

최근 서울·수도권에서는 신탁 방식으로 재건축을 진행하려는 움직임이 활발하다. 여의도와 목동 주요 단지에 이어 강남권에서도 재건축 사업 추진을 신탁사에 맡기려는 단지가 부쩍 늘었다. 상가 재건축을 신탁 방식으로 추진하는 경우도 생겼다.

민간이 추진하는 재건축 사업은 크게 조합 방식과 신탁 방식으로 나뉜다. 조합 방식은 대부분 재건축 단지가 추진하는 방식이다. 주택 소유주로 구성된 조합이 임원진을 만들고 시공사와 계약한다. 조합이 시공사 선정과 각종 인허가, 분양 등 모든 절차를 맡아 진행한다. 다시 말해서 입주민이 일종의 시행 조직을 만들어서 모든 사업을 알아서 해야 하는 구조다.

조합 방식 재건축은 주민 스스로 의사 결정을 내릴 수 있다는 게 장점이다. 단 조합원 사이 복잡하게 얽힌 이해관계를 조율하기 어렵다는 한계가 있다. 각종 비리로 조합 집행부가 교체되면서 사업이 기약 없이 지연되는 경우도 많이 일어난다. 사업이 늘어지면 조합원 분담금이 증가해 사업성이 떨어질 수밖에 없다.

이런 문제를 해결하기 위해 등장한 재건축 사업 형태가 바로 신탁 방식이다. 2016년 도입된 신탁 방식은 조합이 일부 수수료를 지불하고 사업 진행 전반에 걸쳐 전문 신탁사가 관리하는 형태다. 신탁사를 시행사로 지정하려면 단지 전체 소유주의 75% 이상 동의와 동별 소유주의 50% 이상 동의를 확보하고 토지 면적의 3분의 1 이상을 신탁해야 한다.

신탁 방식 재건축의 장점은 조합 방식의 단점을 상당히 보완했다는 부분이다. 우선 재건축 속도가 빠르다. 신탁사가 시행을 맡으면 조합을 설립하지 않아도 된다. 일반적으로 추진위원회 구성에서 조합설립인가까지 소요되는 2~4년 정도 걸리는데, 이를 줄일 수 있다는 뜻이다. 조합 방식이 앞서 말했듯 각종 비리가 끊이지 않는 단점이 있는데, 신탁 방식은 상대적으로 투명하게 사업을 진행할 수 있다. 예를 들어 공사비가 증액될 경우도 전문적인 신탁사의 검증이 신뢰도가 높은 측면이 있다.

조합 방식보다 자금 조달이 안정적이라는 부분도 장점이다. 신탁사가 자체 신용도를 기반으로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 금융사로부터 자금을 조달할 수 있다. 재건축 조합이 대개 자금력이 충분하지 않아 많은 문제를 일으킨다는 점을 생각하면 여러 측면에서 장점이 있는 셈이다.

이 같은 장점 때문에 신탁 방식은 최근 많은 재건축 추진 단지에서 유행하고 있다. 현재 신탁 방식이 가장 활발한 지역은 서울 영등포구 여의도 일대다. 여의도에는 16개 재건축 추진 단지 가운데 7곳이 신탁 방식 재건축을 추진 중이다.

목동 신시가지 재건축 단지들도 잇따라 신탁사와 손을 잡고 있다. 목동10단지와 11단지, 14단지 등이 신탁 방식을 선택했다. '목동 대장주' 중 하나인 7단지도 신탁 방식 전환을 논의 중이다. 강남권에서는 서초동 삼풍아파트가 한국자산신탁·한국토지신탁 컨소시엄과 업무협약을 맺었다.

하지만 재건축을 추진할 조합 입장에서, 또 투표권을 갖고 있는 조합원 입장에서 신탁 방식이 '100%' 장점만 있다는 것은 아니라는 사실도 알아야 한다. 먼저 신탁사를 사업시행자로 지정하면 적잖은 수수료가 발생한다. 대개 신탁사가 가져가는 수수료는 총 매출액(일반분양 수입)의 1~3% 수준이다. 사업 규모가 큰 서울 재건축 단지는 수수료만 수십~수백억원에 이를 정도다. 이 비용은 결국 재건축 사업 때 주민들이 낼 분담금에 포함된다. 사업 속도는 빠르게 낼 수 있지만 사업성 자체는 오히려 떨어뜨릴 수 있다는 얘기다.

도입 이후 7년 동안 성공 사례가 많지 않은 것도 약점이다. 시장에는 신탁 방식으로 재건축을 추진 중인 곳이 많지만 아직 이 방식으로 준공까지 간 사례가 없다. 이 같은 이유 때문에 신탁 방식을 추진하다가 조합 방식을 선호하는 집주인 반대에 부딪쳐 오히려 내홍에 빠지는 경우도 있다.

하지만 신탁 계약을 해지하는 절차는 쉬운 일이 아니다. 수탁자, 즉 소유자의 동의를 받는 과정이 까다롭기 때문이다. 계약서상 수탁자 전원 동의 또는 토지 등 소유자 80% 이상 동의를 받아야 한다는 점 등을 해제 요건으로 명시해 놓는 경우가 많다. 신탁 방식 재건축을 추진할 때는 초기부터 철저한 검토 과정이 필요하다는 얘기다.

출처: 손동우 매일 경제 신문