출산률 박살에도 수요가 몰린 부동산은 여기! (feat. 신생아 특례대출에 관한 모든 것)

↑↑↑↑↑↑↑↑ 소득이 높을수록 부동산을 고를때 자녀 교육환경을 더욱 중요시 여겼습니다. 700만원 이상일때  보시면 '집 살때 무슨 요소가 중요하냐'는 질문에 '자녀교육'을 답한 사람이 제일 많았죠. 소득 300만원 미만일때는 '주택 및 임차료'를 꼽은 사람이 많았습니다. <자료=국토연구원 보고서>

미래는 암울한데 누가 집살까요? 

인구는 줄고, 고령화는 가속화되고, 한국은 저성장을 맞이하고 있고요. 미래는 암울한데, 도대체 집 왜사냐, 누가 사냐, 이런 질문들 많이 해보셨을겁니다.
저도 궁금했습니다. 도대체 누가 집사나!

이런 질문에 대한 답을 알수 있는 보고서가 있어서 소개드려요. 
국토연구원이 최근 발행한 ‘3040 유자녀가구의 내 집 마련과 출산, 선택기준과 방해요인’ 보고서입니다. 

국토연구원은 전국에 거주하는 만 30세 이상 만 49세 이하의 가구 중 만 19세 미만 자녀를 양육하고 있는 3042가구를 조사했습니다. 조사는 2022년 10월 7일부터 10월 20일까지 웹과 모바일을 활용하여 진행됐습니다. 

집을 사야한다는 생각은... 싱글일때<<결혼하면<< 아이낳으면
결혼을 하면, 아이가 태어나면, 이런 순으로 '내집이 필요하다'는 인식이 증가했습니다. 응답자들은 생애최초 주택 마련 시점은 결혼 전 34.4%, 첫 자녀 출산 이후 29.3%, 둘째 출산 이후 28.7%로 아이를 낳을때마다 더 증가하는 경향을 보였습니다.

아이가 태어난후 집을 가져야겠다고 생각하고 집을 산 사람들이 늘었다는 겁니다. 내 집을 가져야 한다는 필요성은 결혼할 때(51.2%)보다 자녀 출산 이후(71.1%) 상승한다고 나와있습니다.

이러한 경향은 서울보다 수도권과 지방 광역시에서 더 크게 나타났습니다. 서울은 아무래도 집값이 비싸 자녀를 낳은 후에도 ‘서울에서 집을 사야겠다’는 생각을 못하는 반면, 수도권과 지방에서는 자녀 출산 이후에 ‘내집이 필요하다’고 생각한 사람들이 실제로 내집마련을 실행하는 것입니다.

즉, 요즘같은 상황에서도 집을 사는 신규 수요는 신혼부부 & 자녀 있는 부부라는 사실이 다시 한번 확인!! 그렇다면? 주택시장 신규 매수 수요를 가늠할때는 신혼부부와 자녀있는 부부 수요를 유심히 잘 관찰하셔야합니다. 

그렇다면 집 살때 무엇을 가장 중요하게 보나?

3040이 집을 선택할때 가장 중요하게 영향을 미친 요인은 학교, 학원 등 자녀교육 여건이었습니다. 현재 거주 주택을 선택할 때, 가장 큰 영향을 미친 요인은 ‘자녀교육 여건(32.4%)’, ‘주택 및 임차료 (24.4%)’, ‘직장과의 거리(17.1%)’의 순이었습니다.

=>학령인구가 반토막난다, 인구감소다, 미래 부동산은 암울하다는 어떠한 비관적인 전망이 많아도, 내자식은 안전하고 쾌적한곳에서 키우고 싶다는 생각이 강하고, 결국은 <교육환경>이 중요한 곳을 선택한다는 사실입니다. 

이러한 경향은 소득이 높을수록 더 두드러지게 나타났습니다. 
소득이 높을수록 주택 선택 시 자녀교육 여건의 중요도가 높아졌고, 소득이 낮으면 주택가격 영향력이 커졌습니다.

예를 들어 소득이 700만원 이상일때는 자녀교육이 중요하다는 비중은 34.9로, 주택 및 임차료, 직장거리, 주거환경, 양육도움 등 다른 가치에 비해 압도적으로 높았습니다. 그런데 소득이 300만원 미만일때는 자녀교육보다 주택 및 임차료가 더 중요한 요인으로 나왔습니다.

소득이 높은 3040은 집을 선택할때 자녀교육 환경이 좋은곳으로 몰리고, 소득이 낮은 집은 자녀교육보다 주거비를 아낄 수 있는 곳을 선택한다는 뜻입니다. 결국 이렇게 되면 소득이 높은 사람들은 교육환경이 좋은 곳을 따지고, 더욱 그런 곳으로 몰리는 양극화가 진행될 것이라고 생각해볼 수 있습니다. 

학생수 급감인데, 왜 저동네는 초등학교가 과밀학급이라고요?

이러한 학군지 쏠림 양극화 현상은 지금 진행형입니다. 학령인구 반토막이라며 초등학교 폐교가 늘고 있는데, 어떤 지역은 초등학생이 너무 많아서 과밀학급이 문제일 정도니까요. 신축 대단지 아파트가 밀집한 곳은 초등학교에서는 ‘과밀학급’이 넘쳐나는데 구도심에서는 초등학생을 못구해서 폐교가 나오는 것입니다. 실제로 대구 수성구 범어동과 서울 강남구 대치동 등 일부 ‘명문 학군지’는 학교에서 ‘과밀현상’이 지속되고 있습니다. 그러나 같은 서울이어도 폐교되는 학교도 있습니다. 올해 초 서울 광진구 화양초는 문을 닫았습니다. 이 지역은 음식점이 몰려있는데 자녀 있는 사람들이 옆동네 신축 대단지로 이사를 가면서 학생수가 급감했다는 것입니다.

사실 학군지의 위상에 대한 예측은 지금도 논쟁적인 주제죠. 그럼에도 불구하고, 자녀가 있는 집이라면 <교육환경>이 좋은 곳으로 몰리게 된다는 것은 피할수 없는 경향같습니다. 그 교육환경이 곧 학군을 뜻하느냐, 이것에 대해서는 가치관이 달라질수도 있다고 생각해요. 안전한 동네, 풍부한 학원가, 깨끗한 주거환경 등 <좋은 교육환경>에 대한 생각은 시간이 지날수록 변할수 있다고 생각합니다. 그렇더라도, 결국 대체적으로 대부분의 자녀 있는 집이 생각하는 <좋은 교육환경>은 비슷한 모습을 그릴 것이라고 생각합니다. 

그렇다면, 결국 인구감소 시대에도 
새로운 주택 매수수요(자녀 있는 가족)가 택하는 지역은 <좋은 교육환경>이 뒷받침되는 곳이라는 뜻이겠지요. 

우리가 부동산을 선택할때, 타인의 취향이나 가치도 고려해야겠죠. 
이같은 부분을 참고하면 좋을 것 같아요. 

 

“집은 무엇을 하는 곳인가? 애 키우고 잠 자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라. 주변에 술집 있고 오락실 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 대치동이 집값이 비싼 이유 중 하나가 주변에 유흥가와 술집이 없다는 점이다. 집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 바로 교육환경이다.”

(책 <부의 본능>, 브라운스톤 지음)

↑↑↑↑↑↑↑↑정부가 연봉 최대 1억3000만원 이하 가정도 자녀를 출산하면 최대 1~3%대 정책 대출 디딤돌대출을 이용할 수 있게 하겠다고 발표했습니다.

정부가 저출산 끌어올리고 혼인율 높이려고 여러 방안 준비중이라고 얘기드렸었죠. 결혼 장려를 위해 디딤돌 대출을 풀려고 정부가 준비중이라고 설명드렸는데 그 내용이 공개됐습니다. 

디딤돌대출이 뭐죠?

최대 1%대 금리로 주택 구입할수 있는 정책 대출입니다. 정말 금리가 낮아서 받고 싶지만 
엄격한 소득요건이 있었죠.  미혼·일반 6천만원, 신혼 7천만원 이하만 받을 수 있었습니다. 시중금리가 4~5%대인데, 주택대출 정책 금리로 1%대로 받으면 엄청 이득이죠. 그래서 이 대출 받으려고 일부러 퇴사하는 사람이 있을정도로, 인기 대출입니다. 

그래서 소득을 얼마까지로 완화한다는거죠? 
그런데 정부가 이번에 이 대출을 받을 수 있는 소득을 맞벌이 가구 최대 연봉 1억3000만원으로 풀었습니다. 이정도면, 예를 들어, 대기업 초봉 7000만원과 6000만원 맞벌이 신혼부부가 결혼해도 디딤돌 대출을 받을 수 있다는 겁니다. 

정말 다 해주나요? 
단 조건이 있습니다. 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구여야합니다. 23년 출생아부터 적용합니다. 2024년 1월 신청일 기준, 23년 출생한 자녀가 있으면 가능한거죠. 22년 출생한 자녀는 안됩니다. 23년 출생아부터 적용되고, 대출 신청일 기준 2년내 출산한 자녀가 있어야한다는 겁니다. 

이미 주택담보대출 있는데 갈아타기용으로 되나요?
대환도 해줄 것 같아요. 정부는 "대환은 1주택 가구 허용을 검토하되, 세부 대상은 추후 확정할 예정"이라고 밝혔습니다. 저 조건에 맞으면, 디딤돌 대출로 갈아타실수 있습니다. 

그러면 10억짜리 주택살때도 이거 적용되나요?
아닙니다. 디딤돌대출은 대상 주택이 6억이하주택만 됩니다. 그런데 이번에 그 주택대상가액을 9억원 이하로 풉니다. 대출한도도 최대 4억이었는데 최대 5억으로 풉니다. 즉, 9억원 이하 주택을 매수할때 최대 5억까지 대출이 가능합니다. 

금리는 어떻게 되나요?
소득에 따라 1.6~3.3% 적용합니다. 맞벌이 부부 연봉 8500만원 이하는 1.6~2.7%, 8500~1억3000만원이하는 2.7~3.3 금리를 이용할수 있어요. 그러니까 사실 대기업 맞벌이 1억3000만원 구간은 2~3%대 금리를 이용하는거고요.  8500만원이하라면 온갖 우대금리 혜택 다 끌어모으면 1~2%대 금리를 이용할수 있습니다. 각종 우대금리를 적용하면 금리 구간이 내려가니까 연봉 1억3000 이내 구간이어더라도 각종 우대금리 적용하면 2% 후반대 금리를 이용할 수 있지 않을까 생각이듭니다. 

특례 금리는 몇년간 적용되나요?
이 특례금리는 5년 적용합니다. 정부는 특례 대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p 추가 금리 인하 혜택을 제공하고, 특례금리 5년 연장 부여(최장 15년)할 계획입니다. 

당장 대출 신청해도 되나요?
안됩니다. 출산가구 특례 대출은 24년 1월 시행예정입니다. 

얼마나 돈을 아끼는건가요? 
만약 5억원을 대출받을때 시중은행(금리 5%)에 받을 경우는 연간 이자가 2500만원, 디딤돌대출(금리 2% 적용)을 이용할 경우 1000만원이고요. 1년에 1500만원 이자를 아낄 수 있습니다. 이렇게 5년 특례 금리를 이용가능하니  7500만원 아끼는 셈입니다. 

그외에 전세자금대출 버팀목대출도요 출산 가구에 한해 소득 완화를 적용합니다. 

여파는?
상반기 금리 3~4%대 고정금리로 주택담보대출 제공한 특례대출이 시행되면서 수도권 반등에 성공했죠. 그런데 이번에 더 센게 오는겁니다. 자녀가 있는 신혼부부라면, 충분히 이 특례디딤돌 대출을 이용해서 내집마련에 나설 것으로 보여요. 게다가 9억원 이하로 주택가액을 넓혔기 때문에 수도권 30평대, 서울 소형 평수 매물에 신규 수요가 충분히 진입할 수 있을 것으로 보입니다.